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Non paiement de loyer : peut-on encore louer son bien sans encombre ?

Investir dans l’immobilier, une bonne idée, mais ensuite quelle option choisir ? – temps de lecture : 6 minute(s)

Vous avez un peu d’argent et vous vous êtes dit : « Pourquoi ne pas investir dans l’immobilier ? » Et là, pour certains, ce sera la meilleure décision de leur vie et pour d’autres, ce sera le contraire…

Oui, vous faites partie des gens intelligents qui vont faire un petit apport et emprunter un maximum pour profiter des taux actuellement bas et favorables…

Observez le schémas ci dessous qui représente la courbe des taux des crédits immobiliers hors assurance : nous sommes passés à moins de 3% en 2013 et qu’il y a dix ans, nous étions aux alentours des 6%  !

Donc oui, actuellement, quand vous empruntez de l’argent auprès de la banque, c’est presque de l’argent gratuit  et cela justifie d’autant votre souhait d’investir dans l’immobilier.

Vous êtes désormais propriétaire d’un jolie studio ou d’un petit deux pièces. Votre idée première et légitime est donc de louer cet appartement pour amortir les échéances du prêt incluant les travaux réalisés.
Dans certains cas, vous l’avez acheté dans le cadre du dispositif de loi scellier et là, pas le choix, vous avez  l’obligation de louer l’appartement au minimum pendant 9 ans (voir 12 ou 15 selon le cas) pour bénéficier des avantages fiscaux. Autrement, plusieurs options s’offrent à vous : la location longue durée, la location à un étudiant, la location en AirBnB.

Dans tous les cas, vous constaterez une chose : l’augmentation des charges de copropriété depuis 10 ans

Les propriétaires sont constamment sanctionnés d’une façon ou d’une autre (Petite apparté, nous vous encourageons à suivre les règles et de bien déclarer l’ensemble des revenus perçus. Personne ne bat le fisc ! ) donc que faire…

– Commençons par le AirBnB, la loi vous limite dans le nombre de nuitées et jeu de mot involontaire, nuit en partie à votre investissement le rendant moins rentable. L’autre problème est la gestion des arrivées et départs, le nettoyage systématique non aidé par le covid19.
– La location à un étudiant vous garantira de pouvoir éventuellement faire un mix avec du Airbnb durant la période estivale de 2/3 mois où l’étudiant est reparti dans sa famille.
– La location longue durée meublé ou non garantira une location en continu.

Un constat triste : les lois françaises sont tellement en faveur des locataires ou plus globalement du consommateur que vous aurez la vie dure…tôt ou tard. L’équilibre n’est pas là car finalement, le risque est que la personne s’installe, ne paie pas et pire qu’elle pose ses valises et squatte les lieux sans payer.

Nous vous souhaitons de pouvoir bien tomber mais la probabilité augmente… les coûts des loyers augmentent en même temps que les charges  et les salaires n’évoluant pas, bien souvent, le loyer représente une par énorme du salaire du locataire (histoire de trouver une excuse au manque d’honnêteté de beaucoup de gens).

Accrochez vous bien : il est possible aujourd’hui d’avoir un logement sans payer pendant quasi 2 ans… car c’est la durée moyenne d’une procédure d’expulsion et le coût additionnel de la procédure revient entre 4500 et 5000 euros entre les frais d’huissier et d’avocat sans compter le temps passé et perdu et l’impact sur votre moral …

La chance n’avoir des locataires fiables diminue chaque jour un peu plus. +35% de procédures pour impayés en 10 ans… ca laisse bouche bée non ?  Les propriétaires sont alors pris à la gorge puisqu’ils ont le crédit du bien, les charges de copropriété et les frais de procédure… Beaucoup dans cette posture en viennent à la solution de facilité : tenter d’éviter la procédure et son coût, tenter d’éviter ces 2 ans de calvaire en proposant au locataire mauvais payeur de quitter les lieux en contrepartie d’arrêt des poursuites. Au mieux, vous gagnez ainsi un an.

Je vous passe ensuite les détails de la récupération des clés souvent inexistante, l’état des lieux inutiles et les travaux pour remettre les lieux en l’état. C’est pourquoi ces propriétaires courageux mais malchanceux contactent une agence immobilière pour vendre l’appartement maudit et passer à autre chose.

Nos conseils :

Nous avons brossé un dur portrait de la situation mais c’est véritablement car celle-ci nous inquiète. Certes la garantie loyers impayés peut aider mais ce n’est qu’une mesure pour limiter les pertes, et non pour les empêcher.

Notre conseil c’est de limiter les risques même si le risque zero n’existe pas :
– Optez bien sûr pour la garantie loyers impayés 
– Vérifiez ABSOLUMENT  les références du locataire, sa fiche de paie : les faux documents explosent et sont très bien faits.  Même si la loi ne les y oblige pas, demandez s’ils peuvent vous fournir une copie de leurs relevés de compte.
– Préférez le profil d’étudiant, moins risqué avec le règlement des échéances par les parents.
– Option : vous pouvez aussi proposer un dépôt de garantie d’un an. Cela limitera le nombre de candidats mais c’est une solution.

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