L’investissement locatif n’a jamais été aussi dynamique, et la location courte durée en est l’illustration parfaite. Boostées par des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, ces locations de quelques nuits ou semaines offrent une rentabilité séduisante. Mais face à cette popularité grandissante, la législation évolue et les risques augmentent. En 2025, si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez de manière occasionnelle, il est crucial de vous interroger sur votre protection. C’est là que l’assurance habitation et en particulier l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) entre en jeu.
Les changements réglementaires en 2025
Loi Le Meur
La loi Le Meur, adoptée fin 2024, instaure plusieurs contraintes pour les meublés touristiques. Parmi elles : l’enregistrement obligatoire des locations via un téléservice national, la limitation du nombre de jours de location pour les résidences principales (90 jours par an au lieu de 120 auparavant), ou encore la possibilité pour les communes de fixer des quotas ou d’autoriser (ou non) la location courte durée dans certaines zones.
Performance énergétique et diagnostics
Les logements concernés doivent respecter un diagnostic de performance énergétique (DPE) minimal : les nouveaux meublés de tourisme doivent atteindre au moins la classe E en 2025, sous peine d’interdiction de location selon les zones.
Fiscalité plus stricte
Les abattements fiscaux pour les locations meublées touristiques diminuent : pour les meublés non classés, l’abattement est de 30 % et 50 % pour les logements classés.
Quels sont les risques spécifiques liés à la location courte durée ?
- Dégradations et usure accélérée : les rotations fréquentes de locataires provoquent une usure prématurée du mobilier, des équipements et des revêtements, ce qui peut engendrer des frais de remise en état supérieurs au montant du dépôt de garantie.
- Responsabilité civile : les nuisances sonores, la détérioration des parties communes ou des sinistres comme un incendie ou une fuite d’eau peuvent impacter les voisins et engager la responsabilité du propriétaire.
- Inoccupation entre deux locations : le logement reste vide entre deux séjours et devient plus vulnérable aux intrusions, aux vols d’équipements, au vandalisme ou aux dégradations non détectées telles que les fuites ou les infiltrations.
- Protection du bailleur à renforcer : il est nécessaire de vérifier les garanties de l’assurance PNO et d’envisager des extensions spécifiques pour couvrir le mobilier, la responsabilité civile et les pertes de loyers.
Le rôle de l’assurance PNO et des garanties complémentaires
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) constitue une protection incontournable dès lors que le bailleur ne réside pas dans le bien ou que des séjours courts se succèdent. Elle prend effet lors des périodes d’inoccupation, entre deux locataires ou lorsque le logement est utilisé occasionnellement, et couvre les dommages majeurs tels que l’incendie, les dégâts des eaux ou les catastrophes naturelles, même si le logement est vide.
Elle ne couvre cependant pas toujours les dommages causés par le locataire ou les tiers : il faut vérifier les clauses, éventuellement inclure une extension de garantie ou une assurance “pour le compte de qui il appartiendra” d’après cette page dédiée à l’assurance AXA.
Les obligations spécifiques du bailleur
En 2025, l’essor des locations de courte durée s’accompagne d’un contrôle accru des propriétaires. Le marché continue pourtant de croître : entre 2019 et 2024, le nombre d’annonces a augmenté de 48 % selon AirDNA et, en mai 2025, Airbnb recensait près de 964 000 offres en France (+5,4 % sur un an). Se conformer à ces règles est désormais indispensable pour sécuriser son activité et garantir l’efficacité de son assurance PNO.
- Vérifier le règlement de copropriété : certaines copropriétés interdisent la location courte durée ou imposent des restrictions.
- S’assurer que le logement respecte les niveaux de performance énergétique requis (DPE : classe E ou plus selon la réglementation locale).
- Déclarer la location saisonnière via les services administratifs compétents (télédéclaration) afin d’obtenir le numéro d’enregistrement, désormais obligatoire lorsqu’il y a annonce sur plateforme.
En cas de résidence principale, ne pas dépasser la durée maximale autorisée (90 jours par an dans de nombreuses communes) sous peine de sanctions administratives ou financières. En savoir sur le site du Service Public.
