En 2025, le marché immobilier français traverse une phase de réajustement. Les taux d’intérêt, après une envolée en 2022-2023, tendent à se stabiliser, tandis que la demande reprend timidement dans certaines grandes villes…
Mais qu’en est-il à Toulon ? La grande ville du Var, est toujours réputée pour son climat méditerranéen, sa situation portuaire et sa qualité de vie entre mer et collines ! Cette ville attire à la fois des familles locales, des retraités en quête de soleil et des investisseurs séduits par des prix encore accessibles en comparaison avec Marseille ou Nice. À l’aube de 2026, quelles sont les perspectives pour l’immobilier toulonnais ? Tentons de dresser un panorama complet, à partir des données disponibles et des grandes tendances qui façonneront le marché.
L’état actuel du marché immobilier à Toulon
En septembre 2025, le prix moyen d’un appartement ancien à Toulon est d’environ 3130 euros/m², avec des variations importantes selon les quartiers, allant de 1865 euros à près de 5000 euros/m² (selon les données de Seloger). Les maisons, elles, se négocient plus cher, autour de 3900 à 4000 euros/m² en moyenne (source Moneyvox). L’Observatoire Le Partenaire confirme cette tendance, avec des prix moyens de 3106 euros/m² pour les appartements et 4202 euros/m² pour les maisons.
Ces chiffres masquent cependant de fortes disparités… Dans les quartiers prisés comme Le Mourillon ou le Cap Brun, les prix dépassent largement les 5000 euros/m², notamment pour les biens proches de la mer. A contrario, dans le quartier populaire du Pont-du-Las, les prix tournent autour de 2200 euros/m² pour une maison et 2400 euros/m² pour un appartement (source Realadvisor).
La tendance récente est marquée par un léger recul : en décembre 2024, le prix médian de cession à Toulon était de 3246 euros/m², soit une baisse de 1,6 % en trois mois et de 1,1 % sur un an. Toutefois, sur trois ans, les prix restent en progression de 8,5 % (source Nice Presse). Autrement dit, le marché a connu une correction en 2024-2025, mais sur le moyen terme, la dynamique reste globalement haussière.
Dans ce contexte hétérogène, recourir à une agence immobilière à Toulon peut s’avérer précieux pour identifier les secteurs les plus porteurs et négocier au mieux les prix dans une ville où la moyenne cache des micro-marchés très différents.
Les facteurs qui influenceront le marché d’ici 2026
Pour anticiper l’évolution du marché, plusieurs leviers doivent être pris en compte.
1 : L’évolution des taux d’intérêt et du crédit
Les taux immobiliers, qui ont fortement augmenté entre 2022 et 2023, atteignant parfois plus de 4,5 %, semblent désormais amorcer une phase de stabilisation. En 2025, ils oscillent entre 3,5 % et 4 %, selon les profils d’emprunteurs (source Info83). Les économistes estiment que cette stabilisation pourrait perdurer, voire s’accompagner de baisses légères si l’inflation continue de reculer.
Toutefois, le marché obligataire reste volatil et certains observateurs, comme Le Monde en septembre 2025, alertent sur le risque d’une nouvelle hausse des taux si les conditions macroéconomiques se tendent. Dans un scénario favorable, une stabilisation autour de 3,5 % permettrait à de nombreux acheteurs de revenir sur le marché, notamment les primo-accédants. À l’inverse, une remontée à plus de 4,5 % pourrait ralentir à nouveau les transactions.
2 : La demande locale et les profils d’acheteurs
Toulon se distingue par un profil d’acheteurs très diversifié. Selon PAP, environ 45 % des transactions concernent des primo-accédants, 30 % des investisseurs et 25 % des retraités ou acheteurs de résidences secondaires. Cette diversité permet une relative résilience : quand la demande baisse chez une catégorie, elle peut être compensée par une autre.
Les primo-accédants sont attirés par des prix encore accessibles pour une ville du littoral méditerranéen. Les investisseurs apprécient le dynamisme locatif de la ville, soutenu par la présence d’étudiants, de militaires et de travailleurs saisonniers. Enfin, les retraités représentent une clientèle fidèle, séduite par la douceur du climat et la proximité de la mer.
3 : Les projets urbains et infrastructures
L’évolution du marché dépendra aussi des grands projets en cours. L’un des plus emblématiques est la Ligne Nouvelle Provence Côte d’Azur (LNPCA), qui doit améliorer les liaisons ferroviaires entre Marseille, Toulon et Nice. Cette amélioration de l’accessibilité pourrait valoriser certains quartiers proches des gares ou des axes de transport.
De plus, Toulon mène divers projets de réaménagement urbain, visant à dynamiser son centre-ville et à améliorer la qualité de vie. Ces politiques peuvent transformer l’image de certains secteurs, créer des pôles attractifs et stimuler la demande immobilière.
4 : Le contexte national et international
Au niveau national, le marché immobilier semble entrer dans une phase de légère reprise : les prix des logements anciens ont progressé de 0,4 % au premier trimestre 2025 (source Notaires de France). Mais cette tendance reste fragile et très inégale selon les territoires. Certaines grandes villes connaissent une reprise plus nette, tandis que les villes moyennes marquent le pas (source Le Monde, septembre 2025).
À l’échelle internationale, l’évolution de l’économie, des politiques monétaires et de l’attractivité du littoral méditerranéen joueront aussi un rôle. Toulon pourrait bénéficier d’un afflux de nouveaux habitants venus chercher un cadre de vie plus abordable que sur la Côte d’Azur, mais toujours proche des grands centres.
Scénarios pour l’immobilier toulonnais en 2026
Sur la base de ces données, on peut envisager trois scénarios principaux :
Scénario modéré
Le plus probable est une reprise modérée, avec des hausses de prix de 2 à 4 % en moyenne d’ici fin 2026. Ce scénario suppose une stabilisation des taux autour de 3,5 %, une demande régulière portée par les primo-accédants et les investisseurs, et la poursuite des projets urbains. Dans ce cas, les quartiers attractifs comme Le Mourillon, Cap Brun ou le centre rénové enregistreraient les meilleures performances, tandis que les zones périphériques connaîtraient une évolution plus stable !
Scénario optimiste
Si les taux baissent plus vite que prévus et que la demande se renforce, la hausse pourrait atteindre 5 à 7 % dans les secteurs les plus porteurs. Les biens de qualité, bien situés et avec des atouts (terrasse, vue mer, proximité des services) pourraient même voir leur valeur s’envoler davantage. L’arrivée de nouveaux habitants attirés par le cadre méditerranéen renforcerait cette dynamique.
Scénario prudent
À l’inverse, si les taux repartent à la hausse ou si l’économie subit un choc, le marché pourrait stagner, voire reculer légèrement dans certains quartiers. On parlerait alors d’une évolution comprise entre -1 % et +1 % en moyenne. Les biens les moins attractifs, mal situés ou énergivores, seraient les premiers touchés…
Les disparités entre quartiers
L’un des points clés à Toulon est la forte disparité entre les secteurs…
Le Mourillon et le Cap Brun restent les quartiers stars, avec des prix élevés mais une demande soutenue. Leur proximité avec la mer, leurs plages et leur ambiance de village urbain en font des valeurs sûres.
Le centre-ville, en pleine transformation, présente des opportunités. Les projets de rénovation et de dynamisation commerciale pourraient redonner de l’attractivité à certains secteurs aujourd’hui délaissés.
Les quartiers populaires comme Pont-du-Las ou Saint-Jean-du-Var restent abordables et intéressants pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs. Les prix y sont bien inférieurs à la moyenne, mais la demande locative est forte !
Enfin, les collines toulonnaises et les zones périurbaines séduisent une clientèle en quête d’espace et de calme, avec des maisons souvent plus spacieuses.
Les conseils stratégiques pour 2026
Pour les acheteurs, la clé sera la sélectivité. Mieux vaut cibler les biens de qualité, bien situés et bien isolés, qui garderont leur valeur dans le temps. Les critères énergétiques deviennent de plus en plus importants : un logement classé F ou G risque d’être difficile à louer ou à revendre, tandis qu’un bien performant sur ce plan sera valorisé.
Pour les investisseurs, le marché locatif toulonnais reste porteur. La présence d’étudiants, de militaires et de travailleurs temporaires assure une demande constante. Les petits appartements dans les quartiers bien desservis peuvent offrir une rentabilité intéressante.
Pour les vendeurs, 2025-2026 pourrait représenter une fenêtre d’opportunité. La stabilisation des taux et le retour de la demande devraient permettre de vendre dans de bonnes conditions, à condition d’adopter un prix réaliste et de mettre en avant les atouts du bien.
Pour conclure cette prévision ?
L’immobilier à Toulon aborde 2026 dans une position intermédiaire : ni euphorique, ni en crise, mais dans une phase de transition. Les scénarios les plus probables tablent sur une reprise modérée, avec des hausses de 2 à 4 % en moyenne. Mais la réalité sera plus nuancée : certains quartiers continueront à s’apprécier nettement, d’autres resteront stables.
La clé pour réussir sera l’anticipation !! Suivre l’évolution des taux, surveiller les projets urbains, analyser la demande locative et cibler les biens de qualité seront autant de leviers pour se positionner avec succès. Toulon, avec son cadre méditerranéen et ses prix encore compétitifs, a toutes les cartes en main pour rester une ville attractive en 2026, à condition de bien jouer sur les disparités locales.
